El lunes 14 de febrero de 2022 el Gobierno de Panamá promulgó en la Gaceta Oficial N° 29476-C la Ley 284 de febrero de 2022, sobre el Régimen de Propiedad Horizontal en Panamá. Según señala la exposición de motivos de la HD Zulay Rodríguez, cuando presentó el respectivo Anteproyecto, esta Ley reconoce el papel fundamental que hoy día ocupan los regímenes de propiedad horizontal en el tejido ciudadano y su función social y ecológica, e introduce cambios que afectan la gestión y convivencia en estos.

Con esta Ley se descarta la anterior Ley 31 de 2010 obligando a propietarios, directores y administradores de propiedades horizontales existentes a revisar con detenimiento los cambios que se introducen para determinar las adecuaciones que deben realizar: ella contiene importantes novedades que les compete a cada uno de distintas maneras. Así mismo, los promotores deberán ajustar los proyectos en marcha para evitar contingencias en los mismos.

Entre los cambios que afectan a propietarios, juntas directivas y administraciones, están:

• Los nuevos Principios Rectores que deben ser tomados en cuenta al constituir una Propiedad Horizontal, tanto en su diseño arquitectónico, como en su administración y en la gestión de los derechos y obligaciones de los propietarios, entre otros. Estos siete principios rectores son: Convivencia pacífica y solidaridad social, derecho al debido proceso, derecho a petición, principio de confidencialidad, respeto a las decisiones, respeto a la dignidad humana y sostenibilidad y función social. Este último establece que las propiedades horizontales deben establecer áreas verdes.
• Se introducen nuevas reglas y multas en el desarrollo de las Asambleas de Propietarios para favorecer su desarrollo y evitar que los dueños de las propiedades se ausenten de las mismas: Por ejemplo, «De no hacerlo, [asistir a las reuniones de asambleas de propietarios] se impondrá una multa de un mínimo del 20 % de la cuota de gastos comunes» establece el artículo 56, numeral 1.
• Se crea el fondo para Imprevistos; las propiedades horizontales deberán obligatoriamente destinar no menos del 1% del ingreso por cuota de gastos comunes para constituirlo, y será utilizado en atender aquellas situaciones no previstas que afecten el buen funcionamiento del inmueble.
• Se favorece el derecho de los propietarios a dirigir su propiedad horizontal en conjunto con los promotores de proyecto, mediante un Comité de Transición con los propietarios iniciales que colaborarán y participarán en la toma de decisiones junto a la Junta Directiva designada por el promotor. Además, el artículo 54 indica que se debe realizar la renovación de la Junta Directiva inicial o transitoria, designada por el promotor, tan pronto se traspase el 51% de las unidades inmobiliarias.

Así mismo, hemos identificado diversos elementos que afectan a los promotores que desarrollan nuevos PHs. Entre los elementos encontrados en la nueva Ley, que contiene un total de 12 Títulos y 125 Artículos, podemos mencionar:

• Nuevas obligaciones legales y económicas para los promotores de una propiedad horizontal. Una de ellas es que ahora será obligación mantener la sociedad promotora vigente y no podrá disolverse por 10 años, hasta tanto no venza la garantía de la que trata el artículo 1343 del Código Civil.
• Nuevas reglas en materia de bienes privativos y bienes comunes que podrán afectar el desarrollo de una propiedad horizontal. Entre otros, se traslada de la lista de bienes comunes a bienes esenciales e inalienables las columnas, las losas, las vigas, las áreas de servicios esenciales, como electricidad y agua; y las áreas de vestíbulo, escaleras, corredores y vías de entrada y salida.
• Cambios en las reservas que el promotor puede realizar sobre la azotea: de ahora en adelante, el promotor no podrá realizar reservas sobre la azotea si la propiedad horizontal es de carácter residencial.
• Nuevas definiciones técnicas sobre qué puede o no ser una unidad inmobiliaria, ahora deberán ser unidades con independencia funcional y salida apropiada a la vía pública.
• Nuevos derechos para los promotores al diseñar o disponer las reglas del régimen de propiedad horizontal: Como el derecho a establecer reservas para la ejecución de su proyecto, la garantía de poder desarrollar las fases de sus proyectos, etcétera.

Para sus necesidades en materia de PHs en Panamá, siempre será valioso el consejo y orientación experta. En López y Chiari – Abogados, especialistas en Derecho Inmobiliario y en Propiedades Horizontales con reconocida trayectoria, estamos a sus órdenes para servirles.